韩国租房制度解密

韩语中的“传贳”是个汉字词，“贳”是“出租、出借”的意思。“传贳”是一个地地道道的经济学名词，是韩国特有的物权/债权制度。简单地说，“传贳”就是房客在签约入住前交给房东一定额度的押金（传贳金），“传贳”合同期满后，房东则将全部传贳金返还给房客。传贳合同一般每两年一个周期，双方可以协议续签。一般来说，最初交的传贳金是合同标的房产价格的60-70%。

最值得强调的是，在“传贳”的有效合同期间，房客不需要再向房东交任何房租。也就是说，房客在支付了“传贳金”后，获得了对房子的使用权和收益权。房东虽然让渡了在一段时间内的占有和使用房子的权利，则获得了对传贳金的使用权。可以说，传贳合同双方各取所需，互利互惠。

在朝鲜半岛完全摆脱日本的殖民统治（1910.8-1945.8）以前，“传贳”做法主要局限在首都首尔及其周边一带。随着战乱等造成的人口大规模流动，传贳租房的做法开始在韩国大小城市推广开来，如今则成了韩国人住房文化中不可或缺的组成部分。据统计，韩国的1588.8万户家庭中，只有56%的家庭拥有自己住房，而21%的家庭是住在这种“传贳”房中的，另有15.1%的家庭则住的是半传贳方式租借的房子。

“传贳”制度之所以能够在韩国产生并持续繁荣，其原因是多方面的。首先，韩国人是个好动的民族。韩国每年都有两个搬家集中的季节，有的起因于读书上学，有的起因于工作调动，因而对短期租房有着强烈的需求。其次，韩国房价太贵，很多人难以在短时间内买得起房子，而且房屋买卖与拥有都要交很高的税金。另外，对房东来说，月租收入需要交税，而传贳收入则不用交税。再次，金融市场的生机和投资方式的灵活哺育着传贳制度的稳定发展。在高银行利率条件下，房东一次性获得大笔资金可以获取丰厚的利息收入，同时省下了每月催租的麻烦。而对于一个急需投资的人来说，这笔长期融资资金则可以用来购买股票、基金、设立公司等等。最后，传贳得以健康发展的最重要的条件是完善的法律保障。

在住宅供不应求的时代，的确曾有很多房东拖欠房客的传贳押金，房客也没有什么好办法。后来，韩国政府为了保护弱者的利益和规范“传贳”制度，在1958年制定的《韩国民法典》中对这种不动产利用关系作了具体的规定。《民法》第303条特别规定，传贳权人支付传贳金，按照该不动产的用法占有、使用和收益；传贳权消灭时，权利人对该不动产全部享有较后顺位权利人及其他债权人优先受偿传贳金的权利。韩国《住宅租赁保护法》中也对此有明确规定。此外，一些房客为了放心，也可以在签订租房合同后到当地法院核实房东的产权并获得法院的公证。核实与公正程序非常简单，时间只要几分钟，费用也只要几块钱。

由此看来，韩国的“传贳”制度不仅促进了房地产的合理利用、资金的快速融通，也解决了流动人口对住房的需求问题，同时还有助于缓解低收入阶层的住房难题和稳定住房市场。由于传贳金只有房产价格的60-70%，贷款压力非常小，所以传贳制度也显然有利于降低发生类似美国次贷危机的危险性。

近几年来，随着韩国高银行利率时代的过去，一些依靠银行利息维持生活的房东，逐渐退出了“传贳”租房市场，而是转为月租形式。正因如此，韩国的“传贳房” 比以前减少了4%，而月租房则相应增加了4%。不过，对于真正需要融资和投资的人来说，用“传贳”方式出租房子仍然有很大的吸引力，毕竟从银行贷款比较困难而且利息较高。

【作者】詹德斌 专栏撰稿人 | 复旦大学国际政治学博士，现任复旦大学韩国研究中心兼职研究员，韩国长安大学讲师。在中韩两国的主要报纸、杂志和学术刊上撰文数百篇，是一位精通于韩半岛问题的“韩国通”。