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“男人有房，什么缺点都可以原谅。”这是当前韩国女子在选择结婚对象时最流行的一句话。可见，在韩国拥有一套住房是何等可贵。尤其是在首尔的江南，一套100平方米的最普通的住宅，至少要在10亿韩元以上(相当于人民币500万元)，因此，大部分韩国年轻人，如果没有父母的帮忙，工作30年，不吃不喝，也很难在首尔的江南买一套房子。

在这样的高房价下，韩国平民怨声载道，可专家们认为，韩国的房地产市场，在2010年将再次迎来一个新的涨价高峰。

“榜样”金先生

41岁的金先生在韩国最大、效益最好、以工资高著称的龙头企业三星公司工作，他在三星电子担任次长，年薪除掉税金之后，大致是7100万韩元(约合 人民币36万元)，他现在在首尔南部果川地区拥有一套92平方米的三室一厅的公寓。虽然为了买这套房子，金先生向银行贷款1亿韩元，但是从结婚之后，就靠 自己的力量生活的金先生认为，自己能够拥有这套房子，“实在是非常幸运”。

金先生28岁的时候结婚，结婚的时候，只从父母那里得到1000万韩元(约合5万多元人民币)的安家费，由于自己有固定工作，所以金先生向银行贷款 4000万韩元，在首尔市内租了一套40平米的小公寓。“那时候工资比现在低得多，还好没有孩子，所有的工资除了还贷款，大部分都存起来了，3年后，终于 自己存了3000万韩元，加上过去父母给的1000万韩元，再向银行贷款6000万，在2000年，金先生终于以1亿韩元的价格在果川区买了一套60平方 米的小公寓。“那时候房子不太贵，一套公寓1亿韩元就可以买下来，而且位置也不错。”

 果川区的房子虽然比首尔的江南区便宜许多，但是果川经过几年的发展，因环境规划好，被称为首尔地区及周边最适合居住的地方。金先生对自己的眼光非常 自豪：“因此，果川的房价上涨很快，2005年，我这套小房子涨到了2.5亿韩元，我卖掉这套房子之后，又向银行贷款1亿韩元，以3.5亿韩元的价格买下 了现在这套92平方米的房子。”现在金先生的这套房子，已经涨到了将近5.8亿韩元。

对于金先生的买房经历，朋友们都非常羡慕，但是金先生说：“虽然现在我的工资在韩国工薪阶层中算是比较高的，但是偿还贷款压力还是非常大。”金先生 每个月要向银行偿还100万韩元贷款，两个上小学的孩子的课外辅导班费用一个月就超过100万韩元，再加上每个月100万韩元的定期存款，和固定的公寓管 理费及全家的保险费用，金先生一个月所剩下的生活费不到180万韩元，再加上在单位工作应酬很多，实际上，金先生的经济并不宽松。

但是金先生在他的同窗中，算是条件比较好的，他的大部分同学，都是以“全租”的方式租房生活。

卢武铉时期房价上涨过快

李明博能够当选韩国总统，最主要的原因，就是因为韩国国民对卢武铉政府经济发展政策的不满，尤其是房价上涨过快。

卢武铉执政时期，首尔部分地区房价几乎上涨一至二倍，使得普通人买房越来越难。李明博竞选总统时提出的“振兴韩国经济”的构想，特别是他“带领韩国 人走入第二套房时代”、“实现韩国115%住宅普及率”、“政府还将向每对平民新婚夫妇义务提供一套面积小于83平方米的住宅”等口号，对大部分韩国人都 充满了吸引力，这也让他得到了超过40%的选票。

韩国房地产市场的崛起，源于韩国总体经济形势的不断好转。从上世纪80年代起，韩国的经济开始发展，到1988年汉城奥运会后，韩国经济进入了真正 的快速发展和腾飞期，大量的外资引入及不断地培养民族产业，使韩国迅速成长为亚洲的四小龙，韩国的房地产业也随之保持稳步的增长。

在亚洲金融危机后，韩国的房地产市场也受到了极大的打击，当时的韩国房价下跌近一半。为了扶持建筑业，快速恢复经济，拉动经济增长，1997年韩国政府放宽了公寓转让限制，同时，韩国央行实行低利率政策，此举成功激活了韩国房地产市场，但随之也带来了房价高速增长的隐患。

2002年以来，韩国经济已经基本从1998年的金融危机中恢复，韩国社会积累了大量的财富，大批资金进入房地产市场，使韩国房地产市场出现过热势 头。随着成交量上升，房价也急速攀升，2000年1月~2005年6月的5年半时间内，首尔江南一带的公寓，平均售价上涨了近3倍。

在首尔偏远处买一套100平方米的公寓房需要5亿~6亿韩元(约合250万~300万人民币)，市区和中心区则达到10亿韩元以上。在首尔的黄金住宅区，一套3居室住房标价20亿韩元以上，是韩国平均国民收入的100倍，而同期韩国国内生产总值仅每年增长4%至5%。

为了控制高房价，卢武铉政府出台了一系列抑制房价的政策和措施。例如，2005年开始，推出了“新建城市或居住区，扩建住房，筹资建设100万套低收入和无房户的住房”、“规范住房贷款”、“提高30%住房销售资本收益税”、“将拥有多处住房个人的不动产税提高六成”等。

到了2007年，卢武铉政府再次把资本收益税提高到60%。但是卢武铉政府的政策不但没有抑制高房价，反而使得房价居高不下，甚至继续攀升。尤其是 提高资本收益税这一项，使拥有多套住房的人，宁愿支付高额个人不动产税，也不愿意轻易出售房。那些有多套住房的人，宁愿把房屋放到租赁市场中，也不愿意进 行买卖交易。

交易房屋量的减少，也从另一个角度助长了房价的快速上涨，仅2005年到2006年，这一年间，韩国平均房价就上涨了13.8%，首尔地区房价涨幅达到24%以上。

之后，韩国政府又出台了一系列控制房地产投机的政策。如果个人购买6亿韩元(约合300万人民币)以上的住宅，那么购房者所交纳的“综合房地产税”将是普通住宅的8倍。此外，购买豪宅，购买人还将承担一些其他额外产生的费用。

但这一系列政策不但没有控制房价，反而加大了买房和养房者的负担，使得穷人和富人都对政府怨声载道。按韩国人平均年收入2000万韩元计算，想在首尔买一套6亿韩元的普通公寓，他们要不吃不喝30年。

当然，购房者大部分会选择向银行贷款。在韩国购房的贷款额度占到总房价的30%~40%，贷款利率在6%左右。如果购房人购买的是超过6亿韩币的住宅，那么要承受比普通贷款高得多的贷款利率。因此，普通的韩国年轻人想自己买房实际上非常困难。

李明博振兴房产改革

卢武铉政府收紧房地产政策以来，过热的韩国房地产不但没有降温，反倒陷入高房价、低成交率和供过于求并存的困境。这也使接任的李明博政府面临着如何复苏房地产市场的严峻挑战。房地产市场的走向以及如何带领韩国人进入李明博竞选时所呼喊的“第二套房时代”让人极为关注。

李明博上任以后，正好遇到了全球金融危机。受金融危机的影响，韩国经济大受打击，也使得韩国房地产业出现了短暂的下降。2008年11月，由于人民 对经济发展前景感到不安，所以出现了一时性的抛售住房的浪潮，韩国最贵的首尔江南地区，甚至出现了以7亿韩元出售90平方米住宅的案例，而这样的住宅的房 价此前在9亿韩元以上。但仅仅一个月后，韩国房价就再次回升，当时跌得最多的江南地区，出现了同一套住房一个月内就涨了2亿韩元的情形。

为了摆脱经济危机，激活房地产业，鼓励房产交易，2009年，李明博政府把卢武铉政府制定的“购买6亿韩元以上住宅者，将交纳普通住宅8倍的综合房地产税”这一项法案，改为“购买9亿韩元以上住宅者，将增加交纳综合房地产税”。

同时，李明博政府还将卢武铉时期制定的“将住房销售资本收益税提高60%”，降低至30%。这一措施使拥有多套住宅者，逐渐开始把房产放入交易市场。

李明博上任后，推动房地产业最重大的措施是“加快房屋再开发步伐”，也就是鼓励开发商将那些已经有30年历史的老公寓房进行重建、再开发。卢武铉时期，几乎喊停了大部分“再开发”计划。

在韩国，人们买房不但对房子拥有永久所得权，而且，对自己居住的小区，拥有以土地面积为基准的所有权。所以，当房子再开发时，房屋拥有者将得到真正 的实惠。开发商将把原来的低层建筑，建造为高层公寓，那么原来住房面积只有70平方米的人，在建成的高层公寓后，按自己的土地所有面积，将可以得到比原来 大得多的住房。而且，在房屋重新建造之后，这一带的房价无疑将会进一步上升，这对已经拥有住房的人，是一个很好的投资。

在首尔江南一带，许多是低层老公寓，人们需求量大，但是公寓数量少，这也是使江南一带公寓住宅房价不断攀升的原因之一。李明博政府提倡的再开发方 案，使那些原来在江南居住的人，可以拥有更多的实惠，而一些想要入住江南一带的人，也有了更多的机会进行选择。所以，这一政策，实质性地推动了韩国的房地 产市场。

多重原因促韩国房价飙升

韩国高价房都集中在首尔地区，其他地区的房价涨速实际上非常缓慢。这也是为什么房产投资者选择在首尔投资的原因。在韩国，整个国家四分之一以上的人口，都集中在首尔地区居住，而且这一趋势还有不断扩大的倾向。人们选择来首尔，主要是因为就业、教育等因素。

韩国人非常注重教育，韩国90%以上的人都大学毕业。而在韩国，最好的小学、中学及高中几乎都集中在首尔地区，每年考入韩国名校首尔大学的学生有70%以上来自首尔地区。

另外，大企业几乎都集中在首尔地区，也使那些寻找高收入就业的人群都集中到首尔。人口的过度集中，使首尔地区不断扩大，房价也不断提高。这也使得在首尔部分地区，房价上涨率最多达到了通货膨胀率的7倍。

另外，自上世纪90年代末亚洲金融危机后，韩元汇率的大幅变化使民众对韩元没有信心，另外，“与其把钱投入风险性大的行业，还不如把钱投入能够永久拥有的房地产上”的心理，让人们越来越多地选择把房地产作为投资方式。人们纷纷涌入房地产市场，也使房地产业在韩国一直保持热势。

同时，韩国政府一贯的“新都市开发”政策也直接地影响了房地产市场。在卢武铉时期，卢武铉为了能够降低首尔的房价，控制人口过于集中到首尔地区，曾提出过“迁都”的想法，并决定开发忠南地区，将一些重要的企业迁往忠南地区，以缓解就业过于集中于首尔的现象。

最后，专家一致认为，韩国的房屋租赁体制实际上也助长了韩国房地产的投机。在韩国租房，分为“全租”和“月租”两种形式。所谓全租，就是指租房者向 房东支付相当于整体房价的三分之一甚至一半作为抵押金，在租用的房子里居住二年，当租房者搬离时，房主将抵押金原数返还。也就是说，租房者要交纳巨额抵押 金之后才能够租住房屋。所以在韩国，有些人甚至无法租住一套像样的住宅，尤其是高档住宅，一般都选用全租的形式。在首尔江南一带租一套70平方米的房子， 全租抵押金最少也要1.7亿韩元(约合85万~90万人民币)。

这笔巨额抵押金，实际上帮助了那些房主进行房产再投资。专家们认为，韩国这种特殊的租房形式，在短期不可能改变。

随着韩国经济的不断复苏，加上李明博政府的“房地产推动政策”，韩国房地产研究所负责人金部圣预计，韩国的房价将在2010年再一次暴升，这其中另 一个主要原因是海外资金的加速注入，因为韩元汇率的大幅下降，使得海外的韩侨及一些海外房地产投资商不断进入韩国，这笔资金是2009年初韩国首尔房价能 够快速回升的原因之一，而这种资金将在下一段时期不断增加，再加上韩国国内经济的好转，“2010年韩国房地产业将迎来又一个高涨时期